Αμφισβητώντας το κατεστημένο: Γιατί οι ενοικιαστές πρέπει να εξετάζουν πιο προσεκτικά τα έξοδα συντήρησης

Οι ιδιοκτήτες (ή οι διαχειριστές τους) συχνά καθυστερούν να εκδώσουν τους προϋπολογισμούς — μερικές φορές ακόμη και όταν το οικονομικό έτος έχει προχωρήσει αρκετά. Αν αυτό ισχύει και για εσάς, δεν είστε οι μόνοι· αυτό συμβαίνει σε περίπου το 50% των περιπτώσεων.

Ομοίως, οι ιδιοκτήτες συχνά καθυστερούν στην έκδοση των τελικών πιστοποιητικών, ιδίως όταν οι ενοικιαστές δικαιούνται επιστροφές χρημάτων επειδή τα πραγματικά έξοδα ήταν χαμηλότερα από τον προϋπολογισμό. Οι εξηγήσεις και οι παρατηρήσεις σχετικά με τα έξοδα μπορεί επίσης να είναι ανεπαρκείς ή να απουσιάζουν εντελώς, με ελάχιστη τεκμηρίωση των κατανομών που χρησιμοποιήθηκαν. Το πιο σημαντικό είναι ότι οι ενοικιαστές ενδέχεται να έχουν μόνο περιορισμένο χρόνο μετά την έκδοση του πιστοποιητικού για να αμφισβητήσουν τις αναφερόμενες δαπάνες — αν μπορούν να τις αμφισβητήσουν καθόλου χωρίς να επιβαρυνθούν με επιπλέον έξοδα.

Αν είστε ένας πολυάσχολος οικονομικός διευθυντής ή διευθυντής ακινήτων μιας επιχείρησης-μισθωτή, αυτό συχνά καταλήγει στη λίστα των εκκρεμοτήτων — και στη συνέχεια ξεχνιέται ή απλώς γίνεται αποδεκτό. Οι βέλτιστες πρακτικές ορίζουν ότι οι προϋπολογισμοί πρέπει να παρέχονται το αργότερο ένα μήνα πριν από την έναρξη του έτους χρέωσης υπηρεσιών, τα τελικά πιστοποιητικά να εκδίδονται εντός τεσσάρων μηνών από το τέλος του έτους και να παρέχεται επιπλέον διάστημα τεσσάρων μηνών στους ενοικιαστές για να εξετάσουν τα έξοδα. Ωστόσο, προσέξτε τυχόν συγκεκριμένες προθεσμίες που αναφέρονται στη μίσθωσή σας, καθώς αυτές μπορεί να έχουν προτεραιότητα και να αποτρέψουν μελλοντικές αμφισβητήσεις.

Οι επιπτώσεις της κακής διαχείρισης από τον ιδιοκτήτη σε μια επιχείρηση μπορεί να είναι σημαντικές:

• Δεν μπορείτε να προγραμματίσετε εκ των προτέρων τον προϋπολογισμό σας για την αύξηση των δαπανών.
• Ο ιδιοκτήτης σας ενδέχεται να έχει ήδη αναλάβει δεσμεύσεις και να επιβαρύνεται με νέα έξοδα πριν ακόμη λάβετε τον προϋπολογισμό — πόσο μάλλον να έχετε την ευκαιρία να τον αμφισβητήσετε.
• Χάνετε χρήματα. Συχνά, οι ενοικιαστές πληρώνουν υπερβολικά υψηλά ενοίκια χωρίς να το συνειδητοποιούν, καλύπτοντας κατά λάθος έξοδα που θα έπρεπε να βαρύνουν τον ιδιοκτήτη — αποσπώντας έτσι κεφάλαια που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για την ανάπτυξη της δικής τους επιχείρησης.

Σαν να μην έφτανε η κακή διαχείριση, ένας από τους τομείς όπου παρατηρήθηκαν οι περισσότερες υπερβολικές χρεώσεις το 2024 ήταν τα έξοδα διαχείρισης των ακινήτων. Αυτά αυξάνονται κατακόρυφα, ειδικά στο Λονδίνο, και συχνά περιλαμβάνουν στοιχεία που εμπίπτουν στις αρμοδιότητες των διαχειριστικών εταιρειών και θα έπρεπε να καλύπτονται ήδη από τις αμοιβές διαχείρισης. Γιατί; Επειδή αυτές οι αμοιβές θα έπρεπε να είναι σταθερές. Έτσι, όχι μόνο η διαχείριση είναι κακή, αλλά οι ιδιοκτήτες χρεώνουν και περισσότερα για αυτήν!

Προσέξτε επίσης τα έξοδα Μ&Η (μηχανολογικά και ηλεκτρολογικά). Ορισμένοι ιδιοκτήτες επιλέγουν συμβάσεις συντήρησης με όλα τα έξοδα συμπεριλαμβανόμενα, αλλά εξακολουθούν να επιβαρύνονται και να μετακυλίουν πρόσθετα έξοδα που δεν θα έπρεπε να χρεώνονται. Τα έξοδα επισκευής πρέπει να λογιστικοποιούνται ξεχωριστά από τα έξοδα αντικατάστασης. Με τους επικείμενους κανονισμούς MEES σχετικά με την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, ορισμένοι ιδιοκτήτες επιλέγουν να αναβαθμίσουν αντί να επισκευάσουν ή να αντικαταστήσουν τις εγκαταστάσεις και τα υλικά. Τα κεφαλαιουχικά έξοδα —εάν εμφανίζονται— είναι συνήθως σημαντικά και μπορεί να προκαλέσουν σοκ. Αλλά είστε καν υπεύθυνοι σύμφωνα με τους όρους της μίσθωσης; Υπάρχει μια πιο οικονομικά αποδοτική και συμμορφούμενη εναλλακτική λύση;

Με την βοήθεια επαγγελματία, μπορεί να εξεταστεί η νομιμότητα αυτών των εξόδων —τόσο βάσει της μίσθωσης όσο και σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας του RICS— κάτι που ενδεχομένως θα επιτρέψει τη διαπραγμάτευση σημαντικών μειώσεων. Αν δεν είστε σίγουροι για το αν η χρέωση που σας επιβάλλεται είναι ορθή, συνιστάται να ζητήσετε συμβουλές.

Η εξειδικευμένη ομάδα μας, που αποτελείται από επιθεωρητές κτιρίων και μηχανικούς διαχείρισης εγκαταστάσεων, μπορεί να εξετάσει τη σύμβαση μίσθωσής σας και να συγκρίνει γρήγορα τα έξοδα κοινόχρηστων δαπανών σας με τα αντίστοιχα της αγοράς. Στη συνέχεια, μπορείτε να αμφισβητήσετε τα υψηλά τέλη και τις ανωμαλίες απέναντι στον ιδιοκτήτη, κάτι που συχνά οδηγεί σε σημαντικές επιστροφές χρημάτων και μειώσεις στα μελλοντικά έξοδα κοινόχρηστων δαπανών.