Spochybňovanie súčasného stavu: Prečo by nájomníci mali dôkladnejšie skúmať poplatky za služby

Prenajímatelia (alebo ich správcovia) často meškajú s vydaním rozpočtu – niekedy až hlboko v priebehu roka, na ktorý sa poplatky za služby vzťahujú. Ak máte podobnú skúsenosť, nie ste v tom sami; stáva sa to približne v 50 % prípadov.

Rovnako aj prenajímatelia často meškajú s vydaním konečných vyúčtovaní, najmä ak nájomcom prináležia zľavy, pretože skutočné náklady boli nižšie ako rozpočet. Vysvetlenia a komentáre k nákladom môžu byť tiež nedostatočné alebo úplne chýbať, pričom použitý rozdelenie nákladov je len málo zdôvodnené. Rozhodujúce je, že nájomcovia môžu mať po vydaní vyúčtovania len obmedzený čas na spochybnenie vykazovaných výdavkov – ak ich vôbec môžu spochybniť bez toho, aby im vznikli dodatočné náklady.

Ak ste zaneprázdnený finančný riaditeľ alebo správca nehnuteľností v nájomnej spoločnosti, táto úloha často skončí v zozname nevybavených záležitostí – a potom sa na ňu zabudne alebo sa jednoducho prijme. Osvedčená prax stanovuje, že rozpočty by mali byť poskytnuté najneskôr jeden mesiac pred začiatkom roka, v ktorom sa účtujú poplatky za služby, konečné certifikáty by mali byť vydané do štyroch mesiacov od konca roka a nájomcom by mali byť poskytnuté ďalšie štyri mesiace na preskúmanie nákladov. Dávajte si však pozor na konkrétne termíny uvedené vo vašej nájomnej zmluve, pretože tieto môžu mať prednosť a zabrániť budúcim problémom.

Negatívny vplyv zlej správy nehnuteľností zo strany prenajímateľa na podnikanie môže byť značný:

• Nie je možné vopred počítať s rastúcimi nákladmi.
• Je možné, že váš prenajímateľ už prijal záväzky a vynakladá nové náklady ešte skôr, ako ste vôbec dostali rozpočet – nieto ešte mali možnosť ho spochybniť.
• Prichádzate o peniaze. Nájomníci často platia viac, než by mali, a ani si to neuvedomujú; nevedomky tak hradia náklady, ktoré by mal znášať prenajímateľ – a tým sa odčerpávajú prostriedky, ktoré by mohli využiť na rozvoj svojho vlastného podnikania.

Ako keby nestačilo, že správa je nedostatočná, jednou z najvýraznejších oblastí, v ktorých v roku 2024 dochádzalo k nadmernému účtovaniu poplatkov, boli náklady na správu objektov. Tieto náklady prudko rastú, najmä v Londýne, a často zahŕňajú úlohy, ktoré by mali byť už zahrnuté v poplatkoch za správu. Prečo? Pretože tieto poplatky by mali byť pevne stanovené. Správa je teda nielen nedostatočná, ale prenajímatelia za ňu navyše účtujú vyššie poplatky!

Dávajte si pozor aj na náklady na mechanické a elektrické zariadenia (M&E). Niektorí prenajímatelia sa rozhodnú pre komplexné zmluvy o údržbe, napriek tomu však vznikajú a prenášajú dodatočné náklady, ktoré by nemali byť účtované. Náklady na opravy by mali byť účtované oddelene od nákladov na výmenu. Vzhľadom na nadchádzajúce nariadenia MEES týkajúce sa energetickej náročnosti budov sa niektorí prenajímatelia rozhodujú pre modernizáciu namiesto opráv alebo výmeny zariadení a konštrukcie. Kapitálové náklady – ak sú uvedené – sú zvyčajne značné a môžu byť šokujúce. Ale ste vôbec zodpovední podľa podmienok nájomnej zmluvy? Existuje nákladovo efektívnejšia alternatíva, ktorá je v súlade s predpismi?

S pomocou odborného poradenstva je možné overiť oprávnenosť týchto nákladov – a to tak z hľadiska vašej nájomnej zmluvy, ako aj Kódexu postupov RICS –, čo môže viesť k dohode o ich výraznom znížení. Ak si nie ste istí, či sú vám náklady účtované správne, je rozumné vyhľadať odbornú radu.

Náš špecializovaný tím stavebných znalcov a inžinierov v oblasti správy budov môže preskúmať vašu nájomnú zmluvu a rýchlo porovnať výšku vašich nákladov na služby. Vysoké poplatky a nezrovnalosti je potom možné riešiť s prenajímateľom, čo často vedie k významným zľavám a zníženiu budúcich nákladov na služby.