Najemodajalci (ali njihovi upravitelji) pogosto zamujajo z objavo proračunov – včasih šele daleč v tekočem obračunskem letu. Če ste to tudi vi doživeli, niste edini; to se zgodi v približno 50 % primerov.
Prav tako najemodajalci pogosto zamujajo z izdajo končnih obračunov, zlasti kadar najemnikom pripadajo nadomestila, ker so dejanski stroški nižji od predvidenih. Pojasnila in opombe o stroških so lahko pomanjkljiva ali pa jih sploh ni, pri čemer je utemeljitev uporabljenih razdelitev stroškov skromna. Najpomembneje pa je, da imajo najemniki po izdaji obračuna na voljo le omejen čas za ugovor na navedene stroške – če sploh lahko ugovarjajo, ne da bi pri tem nastali dodatni stroški.
Če ste zaseden finančni direktor ali direktor nepremičnin v podjetju, ki je najemnik, se to pogosto odloži na kup opravil – nato pa pozabi ali preprosto sprejme. Najboljša praksa narekuje, da morajo biti proračuni predloženi najpozneje en mesec pred začetkom obračunskega leta za stroške upravljanja, končna potrdila izdana v štirih mesecih po koncu leta, najemnikom pa je treba dati še štiri mesece časa za pregled stroškov. Vendar bodite pozorni na morebitne posebne roke, navedene v vaši najemni pogodbi, saj imajo te lahko prednost in preprečijo morebitne težave v prihodnosti.
Slabo upravljanje najemodajalca lahko znatno vpliva na poslovanje:
- Nimate možnosti, da bi vnaprej vključili naraščajoče stroške v proračun.
- Vaš najemodajalec morda že prevzema obveznosti in ustvarja nove stroške, še preden ste sploh prejeli proračun – kaj šele, da bi imeli priložnost ga izpodbijati.
- Izgubljate denar. Najemniki pogosto plačujejo previsoke najemnine, ne da bi se tega zavedali, in tako nehote krijejo stroške, ki bi morali biti v breme najemodajalca – s tem pa odvzemajo sredstva, ki bi jih lahko porabili za razvoj lastnega podjetja.
Kot da slabo upravljanje še ne bi bilo dovolj, so bili stroški upravljanja z nepremičninami v letu 2024 eno od področij, kjer so se najbolj izrazile previsoke cene. Ti stroški strmo naraščajo, zlasti v Londonu, in pogosto vključujejo naloge upraviteljev, ki bi morale biti že vključene v njihove upravljavske provizije. Zakaj? Ker bi morale biti te provizije fiksne. Torej upravljanje ni le slabo, ampak najemodajalci zanj zaračunavajo tudi več!
Pazite tudi na stroške za mehanske in električne naprave (M&E). Nekateri najemodajalci se odločijo za pogodbe o vzdrževanju, ki vključujejo vse stroške, vendar kljub temu nastanejo in prenesejo dodatne stroške, ki se ne bi smeli zaračunavati. Stroški popravil morajo biti obračunani ločeno od stroškov zamenjav. Zaradi prihajajočih predpisov MEES o energetski učinkovitosti stavb se nekateri najemodajalci odločajo za posodobitev namesto za popravilo ali zamenjavo naprav in materialov. Kapitalski stroški – če so prikazani – so običajno znatni in lahko povzročijo šok. Toda ali ste sploh odgovorni v skladu s pogoji najema? Ali obstaja bolj stroškovno učinkovita alternativa, ki je skladna z zakonskimi zahtevami?
S strokovnim svetovanjem je mogoče preveriti utemeljenost teh stroškov – tako v skladu z vašo najemno pogodbo kot tudi s Kodeksom ravnanja RICS –, kar lahko omogoči pogajanja za znatno znižanje zneskov. Če niste prepričani, ali vam stroški zaračunavajo pravilno, je pametno poiskati strokovno pomoč.
Naša predana ekipa gradbenih inšpektorjev in inženirjev za upravljanje objektov lahko pregleda vašo najemno pogodbo in hitro primerja vaše stroške storitev. Visoke stroške in nepravilnosti lahko nato izpodbijate pri najemodajalcu, kar pogosto vodi do znatnih popustov in znižanj prihodnjih stroškov storitev.
