Desafiar o status quo: por que razão os inquilinos devem analisar mais atentamente as despesas de condomínio

Os senhorios (ou os seus agentes de gestão) costumam demorar a apresentar os orçamentos — por vezes, só o fazem já bem avançado o ano de cobrança das despesas de condomínio. Se é essa a sua experiência, não está sozinho; isto acontece em cerca de 50% dos casos.

Da mesma forma, os senhorios demoram frequentemente a emitir os certificados finais, especialmente quando os inquilinos têm direito a reembolsos porque os custos reais ficaram abaixo do orçamento. As explicações e os comentários sobre os custos podem também ser insuficientes ou inexistentes, com pouca justificação das repartições utilizadas. Acima de tudo, os inquilinos podem dispor apenas de um prazo limitado após a emissão do certificado para contestar as despesas declaradas — isto é, se é que podem contestá-las sem incorrer em custos adicionais.

Se é um diretor financeiro ou um diretor imobiliário muito ocupado de uma empresa inquilina, esta tarefa acaba frequentemente por ser colocada na pilha de afazeres — para depois ser esquecida ou simplesmente aceite. As melhores práticas determinam que os orçamentos devem ser apresentados o mais tardar um mês antes do início do ano de cobrança de despesas, que os certificados finais sejam emitidos no prazo de quatro meses após o final do ano e que sejam concedidos mais quatro meses para que os inquilinos analisem os custos. No entanto, tenha em atenção quaisquer prazos específicos indicados no seu contrato de arrendamento, uma vez que estes podem ter precedência e evitar contestações futuras.

O impacto de uma má gestão por parte do senhorio numa empresa pode ser significativo:

• Não é possível prever antecipadamente o aumento dos custos.
• O seu senhorio pode já estar a comprometer-se e a incorrer em novos custos antes mesmo de você ter recebido o orçamento — quanto mais ter tido a oportunidade de o contestar.
• Está a perder dinheiro. Muitas vezes, os inquilinos pagam mais do que deviam sem se aperceberem, acabando por financiar, sem querer, custos que deveriam ser da responsabilidade do senhorio — desviando assim fundos que poderiam ser utilizados para expandir o seu próprio negócio.

Como se a má gestão já não bastasse, uma das áreas em que se destacaram os sobrepreços em 2024 foi a dos custos de gestão do imóvel. Estes estão a aumentar acentuadamente, especialmente em Londres, e incluem frequentemente elementos das responsabilidades dos agentes de gestão que já deveriam estar abrangidos pelas suas comissões de gestão. Porquê? Porque essas comissões deveriam ser fixas. Assim, não só a gestão é má, como os senhorios também estão a cobrar mais por ela!

Tenha também em atenção os custos de M&E (mecânicos e elétricos). Alguns senhorios optam por contratos de manutenção com tudo incluído, mas continuam a incorrer e a repercutir custos adicionais que não deveriam ser cobrados. Os custos de reparação devem ser contabilizados separadamente das substituições. Com a aproximação dos regulamentos MEES relativos ao desempenho energético dos edifícios, alguns senhorios estão a optar por modernizar, em vez de reparar ou substituir as instalações e os materiais de construção. Os custos de capital — se apresentados — são geralmente substanciais e podem constituir um choque. Mas será que é mesmo responsável ao abrigo dos termos do seu contrato de arrendamento? Existe uma alternativa mais económica e em conformidade com a legislação?

Com aconselhamento profissional, é possível analisar a validade destes custos — tanto no âmbito do seu contrato de arrendamento como do Código de Práticas da RICS —, o que poderá permitir negociar reduções significativas. Se não tiver a certeza de que está a ser cobrado corretamente, é aconselhável procurar aconselhamento.

A nossa equipa especializada de peritos imobiliários e engenheiros de gestão de instalações pode analisar o seu contrato de arrendamento e comparar rapidamente os custos das suas despesas de condomínio. As despesas elevadas e as anomalias podem então ser contestadas junto do senhorio, o que muitas vezes resulta em descontos significativos e reduções nos custos futuros das despesas de condomínio.